2022 年已经处于人口结构关键转折点，大变局这也许是宏观大家理解中国房地产业，全部宏观问题起点。专题

    映衬7 月政治局会议分辨，研究“国内房地产供求关系发生变化”，地产的历大家理解这一分辨全然不同又很极具转折点实际意义。大变局

    回去看四十年，宏观往后面演练三十年，专题我们能掌握中国房地产业两大历史故事。研究

    第一个客观事实，地产的历我国地产销售将是大变局一个巨大的倒U 型曲线图。

    我国房改办运行偏晚，宏观购房需求短时间集中化爆发。专题以往几辈人（50 后-80 后）与此同时释放出来购房需求。研究2021 城乡居民人均1 一套房，地产的历存量住房既没有紧缺，都不产能过剩。这也就意味着，2023年之后买房行为主体会很单纯，几辈人一起购房时期以往，新成立的年青家中才算是买房行为主体。

    我国人口结构逻辑是1990 年以后新生人口发展趋势降低，因此未来三十年我国商品房市场销售神经中枢或长期趋势下跌。只不过是未来地产下行速率并离散系统，反而是十年一阶段，专业化下沉。

    第二个客观事实，我国地产销售端点或者在2021 年，历史时间高峰期落到2016-2021 年。

    2016-2021 年，我国商品房市场销售达到历史时间高峰时段（年平均市场销售15 亿平）；2021 年商品房市场销售15.6 亿平，为历史时间端点。

    刚性需求人口数量高峰期（1985-1990 年新生人口支撑点2016-2021 年刚性需求）、二胎政策推动（2016年放开二胎）、棚改货币化（2015 年运行棚改货币化）三重要素共震，最后大家在2016-2021 年承载了史诗高峰期。直到2053 年，这三大要素不再重来，市场销售高峰期或难重现。

    憧憬未来，我国地产销售神经中枢下沉的过程当中也将迈入四个关键发展趋势。

    发展趋势一，商品房从总产量供应不足到供求几乎均衡。2021-2022 年，我国家庭户总算完成 “人均一套房”。2021 年人均1.01 套商品房，2022 年人均1.03 套。正是如此，我们将要2022 年认定是我国商品房的主要历史拐点。这也就意味着“房地产业供求关系发生变化”，2022 年之后，总产量商品房不断二十余年的供应紧缺，宣告结束。

    发展趋势二，未来十年无疑是商品房的大分化时期。综合考虑我国的人口结构和商品房构造，将来多少电子能级大城市、人口流入流出大城市，房地产业供求情况求同存异，房地产价钱迈入分裂。2021年后每个地方城市地产价钱分裂，对此这一趋势逐渐演练。

    将来多少品质住宅供求一样遭遇分裂——高品质住宅仍受80 乃至90 后购置产业要求青睐；低品质住宅拥有行为主体（60-80 后）多，刚性需求行为主体（90 后）少，低品质住宅或遭遇折扣率。

    发展趋势三，绝大多数商品房将褪掉金融属性，回到正轨交易特性。房改办以后二十余年，商品房提供跟不上要求。紧缺催生出“稀有”错觉，而稀缺资源也是金融业市场定价底层思维，这也是为什么以往二十余年，我国绝大多数商住楼均含有金融属性，简单来讲就是房子价格普涨。

    将来绝大多数区域的绝大多数种类住房，供求布局反转，因此绝大多数住房当时因为紧缺而造成的金融属性，也将消散。除开少许住房，绝大多数商品房终究拾起交易特性。

    发展趋势四，将来中国房地产业或者有会动室内空间取决于人口数量不断注入区域的城市发展。2003 年以前修建的旧住房，包含城市自建房、公有住房等几种住房，仍占有一定总产量住房占比。怎么能够有效缓解这一部分住房品质，也许是将来刚性需求以外的或者有增加量。这一部分规模几何图形，我们应该更进一步观查。

    理解现阶段所在宏观情况、资产定价与政策逻辑性。

    房地产趋势性身后，决定性因素取决于人口结构规律性。2016-2021 年我国棚改货币化加快城镇化建设，最后中国房地产业在2021 年实现历史时间高些，2022 年或者迈入历史拐点。

    近些年，中国最主要的宏观主线任务莫过房地产供求布局变化、神经中枢下沉。掌握这一主线任务以后，大家可以更加理解现阶段现行政策及其流通性随性的内在机理，也可以更好地理解资产定价主主脉。

    风险防范：地产政策管控超过预期；房地产供求变化超过预期。